本網(wǎng)訊 近日，中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊立新、中國(guó)商業(yè)法研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)甘培忠、中國(guó)法學(xué)會(huì)商法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉凱湘三位法學(xué)專家及其他相關(guān)民商法領(lǐng)域的專家針對(duì)煙臺(tái)德方商業(yè)管理有限公司（下文簡(jiǎn)稱德方公司）起訴青島易初蓮花連鎖超市有限公司（下文簡(jiǎn)稱易初蓮花）的房屋租賃合同糾紛案所涉及的相關(guān)法律問題在北京進(jìn)行了權(quán)威論證。

　　事起：易初蓮花為什么又成了被告——兩條時(shí)間線

　　通過對(duì)一審判決書、二審?fù)徆P錄、二審判決書、再審申請(qǐng)書已經(jīng)認(rèn)定的事實(shí)進(jìn)行梳理，我們發(fā)現(xiàn)事情的脈絡(luò)十分清晰。

　　2019年12月18日，德方公司與易初蓮花與青島簽訂了福山商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)租合同。易初蓮花向德方公司租賃了位于煙臺(tái)市福山區(qū)富海路153號(hào)共計(jì)22000平方米的商業(yè)綜合體，以開設(shè)超市。

　　其中易初蓮花要求德方公司為超市的開業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、裝修，并約定了正式交付后開始計(jì)算租金。這些要求屬于行業(yè)中的慣例，作為出租方的德方公司來說自然按照合同執(zhí)行。

　　2020年2月17日，易初蓮花向德方公司支付100萬的定金。

　　2020年3月份，德方公司代表與易初蓮花的負(fù)責(zé)人在青島市遼陽西路卜蜂蓮花超市二樓會(huì)議室進(jìn)行了設(shè)計(jì)、裝修方案的確認(rèn)會(huì)，易初蓮花的所有高管、部門負(fù)責(zé)人均在場(chǎng)，并視頻連線了易初蓮花的上?？偛扛吖?，會(huì)議通過了設(shè)計(jì)、裝修、鋪位布局等方案。易初蓮花的負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)鋪位布局、會(huì)審確認(rèn)裝修施工圖紙并簽署開工令。

　　此后，德方公司根據(jù)易初蓮花的要求對(duì)確認(rèn)的裝修區(qū)域，委托設(shè)計(jì)并委托施工單位進(jìn)行了裝修施工，裝配了空調(diào)、電梯、裝飾了地面，裝修了超市，造價(jià)投入達(dá)2700多萬元。

　　2020年8月27日，易初蓮花單方面發(fā)出解約通知。

　　2020年10月9日德方公司向被易初蓮花發(fā)出《關(guān)于對(duì)福山商業(yè)綜合體接管的通知函》，要求被易初蓮花于2020年10月27日接收綜合體。

　　2020年10月14日易初蓮花明確予以拒絕，再次表明其明確表示不履行合同主要義務(wù)。

　　2021年1月19日，二消通過驗(yàn)收。完全滿足超市運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2021年4月21日，德方公司狀告易初蓮花，在煙臺(tái)市中級(jí)人民法院立案。

　　簡(jiǎn)而言之，事實(shí)很簡(jiǎn)單：在疫情之前，易初蓮花要在煙臺(tái)開設(shè)綜合性大型超市，于是和擁有福山區(qū)22000萬平米商業(yè)綜合體使用權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)的德方公司簽定了租賃協(xié)議。但是就在自己支付了定金、德方公司投入巨資按照合同約定進(jìn)行裝修之后，在八月底就單方面發(fā)出了解除合同通知。

　　在此，所有人不僅產(chǎn)生了深深的疑惑，究竟是什么重大原因讓易初蓮花在短短的8個(gè)月時(shí)間里態(tài)度產(chǎn)生了如此大的變化？

　　不妨看一看另外一條時(shí)間線。

　　2019年12月1日，武漢首例新冠病例當(dāng)日發(fā)病。未能引起全球關(guān)注。

　　2020年1月23日，武漢封城。

　　2020年2月20日，山東新增病例202例。

　　2020年3月份后，全國(guó)進(jìn)入新冠疫情常態(tài)防控期。自2020年到2022年，12家超市類上市零售企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)下降，虧損總額達(dá)到了62.78億元，平均每家企業(yè)虧損5.23億元。虧損最多的永輝、高鑫零售、人人樂，分別虧損39.44億元、7.5-9.5億元、8.57億元。

　　而常年虧損的易初蓮花改名卜蜂蓮花后，仍然未能逃過退市的命運(yùn)。2019年10月28日，卜蜂蓮花宣布退市。當(dāng)年股價(jià)跌至最低0.07港元。

　　傳統(tǒng)大型零售業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代變成了夕陽產(chǎn)業(yè)，疫情又對(duì)超市行業(yè)的運(yùn)營(yíng)雪上加霜。

　　然而，這一切不是一個(gè)具備企業(yè)家精神的商業(yè)主體可以違約的理由。

　　人無信不立業(yè)無信則不興

　　來自泰國(guó)的易初蓮花可能不太熟悉中國(guó)的一句老話：“人無信不立，業(yè)無信則不興”。

　　誠(chéng)信與負(fù)責(zé)是一個(gè)企業(yè)的興旺之本。

　　在德方訴易初蓮花的案件中，雙方互指對(duì)方違約，那么，究竟是誰在違約？

　　楊立新、甘培忠、劉凱湘三位法學(xué)專家經(jīng)過審慎討論，在署名的專家論證書中指出了：“易初蓮花的行為構(gòu)成預(yù)期違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　《民法典》第578條規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　本案中，德方公司按合同約定履行其義務(wù)并通知易初蓮花辦理移交和接管手續(xù)，易初蓮花前期也給付了約定的定金，對(duì)于雙方都不存在合同無法履行的情況。

　　而此時(shí)，易初蓮花在不享有法定解除權(quán)和約定解除權(quán)的情況下，對(duì)德方公司發(fā)出了解除合同的通知且通過司法途徑試圖解除合同，即以其實(shí)際行動(dòng)明確表示了不愿意再履行合同義務(wù)。

　　因此，易初蓮花違反了《民法典》第578條之規(guī)定，構(gòu)成了明示預(yù)期違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　那么，問題來了，易初蓮花對(duì)合同享有法定解除權(quán)嗎？

　　根據(jù)我國(guó)《民法典》第563條之規(guī)定，當(dāng)事人在以下五種情形之下享有法定解除權(quán)：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（5）法律規(guī)定的其他情形。

　　而本案中對(duì)于易初蓮花而言，并沒有發(fā)生以上幾種符合法定解除權(quán)的情形。

　　專家論證意見指出：在合同履行過程中，德方公司并未明示或以行為表明其不履行或延遲履行主要債務(wù)，相反，德方公司依約履行了合同前期其應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，沒有證據(jù)證明其存在任何違約行為。

　　易初蓮花在合同履行前期過程中以發(fā)送律師函的方式要求德方公司提供相關(guān)轉(zhuǎn)租權(quán)資料，并以德方公司故意拒絕提供或拖延提供為由提出解除合同，然而，提供轉(zhuǎn)租權(quán)材料的義務(wù)并未在租賃合同中予以約定，且易初蓮花在合同簽約之時(shí)已就德方公司提供的相關(guān)轉(zhuǎn)租權(quán)材料進(jìn)行過法務(wù)審核。

　　因此，提供相關(guān)轉(zhuǎn)租權(quán)資料只是合同的附隨義務(wù)而絕非主要義務(wù)，德方公司不因?yàn)槲醇皶r(shí)提供轉(zhuǎn)租權(quán)資料而構(gòu)成根本性違約，合同的主要目的也不會(huì)因?yàn)榈路焦镜拇诵袨槎荒軐?shí)現(xiàn)。

　　綜上所述，根據(jù)已有證據(jù)材料，德方公司既沒有明示不再履行主要債務(wù)，也沒有實(shí)施導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的默示違約行為。因此，法院判決認(rèn)定易初蓮花具有法定解除權(quán)是缺乏事實(shí)依據(jù)的。

　　那么，易初蓮花享有約定解除權(quán)嗎？

　　根據(jù)《民法典》第562條之規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《福山商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)租合同》中第二十五條第五款約定：“甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：（1）交付的租賃物不符合合同約定嚴(yán)重影響乙方使用的。（2）本合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定的情形。”合同第二章第一節(jié)也規(guī)定了甲方即德方公司的權(quán)利義務(wù)，德方公司也依照合同約定進(jìn)行了標(biāo)的物租賃相關(guān)手續(xù)的辦理并開始了裝修工作，以確保易初蓮花對(duì)租賃物的正常使用與收益。

　　專家指出：對(duì)于易初蓮花提出的德方公司未按合同中第六條約定向其保證“擁有該租賃物的合法使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)”一事，德方公司已在簽訂合同時(shí)提供了房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人及出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為的確認(rèn)材料以證明其擁有合法轉(zhuǎn)租權(quán)，即德方公司履行了合同約定的主要義務(wù)——保證其對(duì)標(biāo)的物享有合法轉(zhuǎn)租權(quán)，保證承租人能夠合法租賃和使用租賃物，且法院在審理過程中也對(duì)德方公司享有的轉(zhuǎn)租權(quán)進(jìn)行了認(rèn)定。因此，易初蓮花以此為由認(rèn)為其有權(quán)單方解除合同是缺乏依據(jù)的。

　　由此可見，德方公司履行了合同中約定的義務(wù)，且沒有發(fā)生合同中約定的合同解除之情形，因此，易初蓮花也不享有約定解除權(quán)。

　　同時(shí)，易初蓮花也不享有不安抗辯權(quán)。

　　我國(guó)《民法典》第527條對(duì)當(dāng)事人享有不安抗辯權(quán)的條件有著嚴(yán)格的規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！奔磳?duì)方必須有所列的四種情形不能另做推定適用，而且必須有確切的證據(jù)予以佐證。

　　專家論證意見指出：本案中，沒有相關(guān)的證據(jù)證明德方公司出現(xiàn)了上述的四種情形。易初蓮花的“不安”來自于他們以為、懷疑德方公司對(duì)租賃物沒有合法轉(zhuǎn)租權(quán)繼而影響合同的履行，但此種“不安”在沒有相關(guān)證據(jù)證明的情況下是不能成為其中止履行合同的理由的。

　　況且，按照約定的合同履行方式，德方公司已經(jīng)完成了裝修工作且取得了消防驗(yàn)收，并于2020年10月9日通知了易初蓮花辦理移交和接管手續(xù)，雙方完全可以且應(yīng)該繼續(xù)履行合同，不存在德方公司喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形。

　　因此，易初蓮花不能以擔(dān)心、懷疑而沒有確切證據(jù)證明為由來行使不安抗辯權(quán)。

　　易初蓮花之問

　　事實(shí)清晰、證據(jù)明晰的案子，為什么德方公司會(huì)一再敗訴？

　　三位民商法專家的意見為什么與煙臺(tái)市中級(jí)人民法院的判決結(jié)果相左？

　　三位專家不僅明確的指出“法院認(rèn)定易初蓮花享有法定解除權(quán)是缺乏相關(guān)事實(shí)與法律依據(jù)的”，同時(shí)也指出：“法院認(rèn)定的德方公司有向易初蓮花提供有關(guān)轉(zhuǎn)租權(quán)相關(guān)資料的義務(wù)是缺乏依據(jù)的?！?/p>

　　專家論證書顯示：德方公司與易初蓮花簽訂的《福山商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)租合同》第六條約定了德方公司的保證義務(wù)，其中第2款約定要求“甲方擁有該租賃物的合法使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，不存在任何權(quán)屬糾紛”，即德方公司只需保證其擁有租賃物的合法轉(zhuǎn)租權(quán)即可。

　　而提供保證的方式方法，如提供有關(guān)轉(zhuǎn)租權(quán)相關(guān)紙質(zhì)資料，并未約定于合同之中，也就不能構(gòu)成德方公司的主要義務(wù)。

　　且本案中，德方公司已經(jīng)向易初蓮花提供了該租賃房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人及出租人對(duì)其轉(zhuǎn)租行為的確認(rèn)材料，履行了合同中約定的主要保證義務(wù)，法院也對(duì)此進(jìn)行了確認(rèn)，且事實(shí)上易初蓮花在簽訂合同的盡調(diào)過程中就已經(jīng)完全知悉涉案租賃物系德方公司從第三人處轉(zhuǎn)租而來，所以易初蓮花及法院再以德方公司不提交轉(zhuǎn)租權(quán)證明資料為由認(rèn)為其違反了合同約定的義務(wù)是缺乏依據(jù)的。

　　在德方公司沒有提供轉(zhuǎn)租權(quán)相關(guān)材料的義務(wù)，且法院都已經(jīng)認(rèn)定德方公司享有合法轉(zhuǎn)租權(quán)的情況下，再要求德方公司必須提供相應(yīng)材料是不合理的。

　　而以此不合理的要求，又是如何獲得支持的？

　　無論是因?yàn)榛鶎臃ü賹?duì)法條的解讀和案情有自己的理解，亦或是作為強(qiáng)勢(shì)投資商地位的易初蓮花在疫情中確實(shí)有不得已的苦衷，然而，幫助一個(gè)企業(yè)的最佳方法，恰恰是要讓企業(yè)自身直面問題、承擔(dān)責(zé)任、履行約定、堅(jiān)守信用，而不是用甩鍋的方法，讓合作伙伴去承擔(dān)所有損失。

　　這樣，既不符合最高人民法院關(guān)于《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第46條、第47條關(guān)于“通知解除的條件”、“約定解除條件”的精神，也不符合一個(gè)企業(yè)成長(zhǎng)壯大的核心要素——“勇于擔(dān)責(zé)的企業(yè)家精神”。

　　不然，企業(yè)就像一個(gè)沒有成年的孩童，不敢承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、員工責(zé)任、合作責(zé)任、商業(yè)責(zé)任，那么任憑有萬貫的家底，也擺脫不了衰亡倒閉的一天。

　　連年虧損、被員工起訴勞動(dòng)糾紛、被合作伙伴起訴商業(yè)糾紛、給股市投資人帶來巨大損失的易初蓮花，該重拾其創(chuàng)始人謝易初先生勤學(xué)鉆研、樂善好施、誠(chéng)信擔(dān)責(zé)、廣結(jié)善緣的企業(yè)家精神了。有企業(yè)家精神在，8個(gè)銀元可以創(chuàng)立千億的企業(yè)，沒有企業(yè)家精神，數(shù)十億的市值也會(huì)被眾人拋棄退市。

　　附專家簡(jiǎn)介

　　楊立新

　　最高人民檢察院專家咨詢委員會(huì)委員，中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，東亞侵權(quán)法學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)，中國(guó)婚姻法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事，國(guó)家行政學(xué)院、國(guó)家法官學(xué)院、國(guó)家檢察官學(xué)院等多所高等院校兼職教授等職。

　　參加了中國(guó)《合同法》、《物權(quán)法》和《侵權(quán)責(zé)任法》等多部法律立法工作，在《侵權(quán)責(zé)任法》的立法中發(fā)揮了主要作用。研究領(lǐng)域?yàn)槲餀?quán)法學(xué)、侵權(quán)責(zé)任法學(xué)、人格權(quán)法、親屬法。

　　教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任，民法學(xué)家，中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師，天津大學(xué)法學(xué)院卓越教授。

　　劉凱湘

　　最高人民檢察院民事行政訴訟監(jiān)督案件專家委員會(huì)委員；中國(guó)法學(xué)會(huì)商法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，北京民商法研究會(huì)理事，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員。

　　出版教材與專著《民法總論》《合同法》等11部。發(fā)表《論民法的性質(zhì)與理念》等論文80余篇。主持“中國(guó)經(jīng)濟(jì)合同運(yùn)行狀況”等課題8項(xiàng)。

　　入選中國(guó)當(dāng)代法學(xué)名家、北京市新世紀(jì)社科理論百人工程，曾擔(dān)任中央電視臺(tái)合同法與經(jīng)濟(jì)法專題系列講座主講人。

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。研究領(lǐng)域?yàn)椋好裆谭?，包括物?quán)法、合同法、公司法、合伙法、信托法等，兼及經(jīng)濟(jì)法、國(guó)際經(jīng)濟(jì)法。

　　甘培忠

　　最高人民法院特邀咨詢員；最高人民法院案例指導(dǎo)專家委員會(huì)委員；最高人民法院執(zhí)行局專家咨詢委員。

　　中國(guó)商業(yè)法研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)；中國(guó)證券法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事；遼寧省人民政府法律顧問；深圳國(guó)際仲裁院仲裁員；北京市人民檢察院第二分院咨詢委員；北京市第二中級(jí)人民法院咨詢委員；河北省廊坊市中級(jí)人民法院咨詢委員。

　　蘭州大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)，教授、博士生導(dǎo)師。

來源：大江新聞 法制視野觀察

編輯：林安

審核：張致之